日前，苏女士向记者反馈开云体育，2024年10月，她以近600万元的价钱竞得长沙市望城区一栋别墅。竞拍前，法院拍卖公告明确标注该别墅“精装”。

收房时，苏女士却发现别墅遭大面积结巴，房屋已丧失基本的居住使费力能。苏女士当即拒却收房，并就收房近况与拍卖公告严重不符一事苛刻实施异议，要求法院撤废拍卖、退还购房款。

苏女士竞拍的“精装”别墅 受访者提供

2025年6月，长沙市望城区法院驳回其实施异议；经长沙市中级东谈主民法院发还重审后，望城区法院再次驳回；2026年6月23日，长沙中院作出终审裁定，认定望城区法院拍卖公告存在严重法子裂缝，撤废拍卖成交裁定，责令该院在裁定收效之日起十五日内全额返还购房款。

但是，范畴8月26日，终审裁定收效已逾两月，苏女士暂未收到任何款项。苏女士坦言：“别墅首付款是我自筹的，另外500万是银行按揭，快两年了，我一直在还贷款，却远走高飞。”

望城区法院证明称，“钱也曾分派给债权东谈主了”“案件并莫得圮绝实施，一直处于实施状态”。

针对望城区法院“案款已分派给债权东谈主”的说法及退款迁延近况，北京市炜衡（广州）讼师事务所郑政昊讼师指出，长沙中院的终审裁定书已明确载明，返还购房款的主体是望城区法院，而非被实施东谈主的债权东谈主。且收效裁定并未配置“先向债权东谈主实施反转、再退还买受东谈主”的前置条目，望城区法院应当按照裁定要求，先行向苏女士履行返还款项义务，而不应将实施不成的风险转嫁给买受东谈主。

中央空调、实木地板等被拆

连马桶齐被挖走

2024年9月，望城区法院在淘宝网法则拍卖平台发布拍卖公告，对位于望城区金山桥街谈金地三千府的一套别墅进行公开拍卖。公告明确标注房屋为“精装”，有占用，由被实施东谈主居住，无任何裂缝教唆。

淘宝网法则拍卖平台展示的别墅相片 受访者提供

“买之前我疏淡干系了辅拍机构要求看房，对方告诉我被实施东谈主在外地、莫得钥匙。”苏女士告诉记者，出于对法则公信力的信任，加之法院负有现场勘查、查封看护等法界说务，她最终以596.27万元的最高价竞得该房产，并于2024年11月8日付清了一齐款项。

2024年11月28日，望城区法院作出拍卖成交裁定，房屋整个权阐发归苏女士整个。由于被实施东谈主刘某以“家东谈主需要居住”为由央求脱期腾房，经法院合作，两边开心将交房日历延至2025年1月20日。

苏女士暗意，过户之前，她曾屡次向法官要求现场验房，“且被实施东谈主也曾将钥匙交到法院，从望城区法院开车到拍卖主义物处也仅需20分钟”，但对方历久以“已与被实施东谈主充分疏通，不会出现问题”为由拒却，终末她在未验房的情况下办理了过户。

苏女士收房时的别墅内景 受访者提供

2025年1月20日，苏女士在法官的奉陪下赶赴收房，别墅内的表象却让苏女士大为战抖：别墅内的中央空调、灯具、实木地板、暖通莳植等固定装修被大面积捣毁，墙面、柜门、吊顶等亦遭损毁。“致使连马桶齐被挖走了，通盘房屋连滚带爬。”

据苏女士提供的现场相片和视频，别墅内多处天花板因中央空调管谈被拆而露馅龙骨与电线，墙面墙布被撕毁，实木地板被大面积撬空，厨卫莳植被合座移走，部分柜门、门框存在暴力捣毁陈迹。

苏女士暗意，经逐层逐间统计，损坏与捣毁策动达266处，其中损坏149处、捣毁117处，触及固定装修、镶嵌式莳植、从属设施及庭院地上附着物等多个类别。

“我本意是念念收房后拎包入住，但很显著，这套别墅也曾丧失了基本的居住使费力能。”苏女士当即拒却收房，并就收房近况与拍卖公告严重不符一事，向望城区法院苛刻实施异议，要求撤废拍卖、退还购房款并抵偿逝世。

从自行承担裂缝风险，到撤废拍卖

2025年6月18日，望城区法院作出实施异议裁定，驳回苏女士请求。该院以为，拍卖公告已明确“以什物近况为准，法院不承担裂缝保证”，且苏女士竞拍前未实地看样，应自行承担风险；房屋损毁如系被实施东谈主变成，苏女士应通过另行拿起侵权诉讼处理。

苏女士不平，向长沙中院央求复议。2025年9月26日，长沙中院作出复议裁定，以“房屋内设施系何时被捣毁或损坏的事实不清、根据不及”为由，撤废原裁定，将案件发还望城区法院再行审查。

重审时期，望城区法院另行组成合议庭，并于2026年3月6日对被实施东谈主刘某进行拜访。刘某自认房屋里面分设施系在拍卖成交、整个权改革后捣毁。据此，望城区法院于2026年3月20日再次作出裁定，驳回苏女士异议。该院认定，拍卖公告与竞拍运转时房屋近况相符，设施损毁发生在整个权改革之后，此时拍卖步履已实施已矣，不组成撤废拍卖的法定事由。

苏女士再次向长沙中院央求复议。2026年6月23日，长沙中院作出终审裁定，透顶推翻了一审论断。

终审裁定效果 受访者提供

长沙中院以为，望城区法院在拍卖时未对房屋室内固定装修、从属设施等执行景色制作勘验笔录或近况拜访笔录，拍卖公告所附相片系多年前的旧相片，并非拍卖启动时的及时近况影像。在未统统查明房屋着实景色的情况下即以“精装”圭臬对外公示，致使拍卖公告的翰墨形色及图片展示与房屋客不雅执行出现显著偏差，未能尽到法界说务，组成法子裂缝。

对于房屋损毁进程，中院指出，案涉房屋内门体、墙面、吊顶、固定柜体、灯具、中央空调、厨卫固定设施等存在多处东谈主为捣毁或损坏，已非局部轻捷裂缝，而是触及房屋居住使费力能的基础性损毁。上述损毁状态在房屋交代前已客不雅一齐存在或部分存在，但未在拍卖公告中给予任何神气的教唆或说明。买受东谈主基于法则拍卖的公信力，有根由确信公告展示的房屋景色与执行情况基本相符。现房屋执行景色与公告形色之间存在根人道互异，足以导致买受东谈主以居住使用为方针的购房意图无法终了，顺应法定撤废拍卖的执行要件。

针对望城区法院苛刻的“损毁发生在整个权改革后、拍卖已已矣”的抗辩，长沙中院明确指出，非论捣毁步履具体发生于拍卖成交裁定投递之前或之后，均不改变两个基本领实：其一，拍卖公告未能照实反馈拍卖启动时房屋的执行景色，实施法院未尽到近况拜访和准确公告的法界说务；其二，买受东谈主最终招揽的房屋与其基于公告内容所合理期待的主义物状态存在根人道互异。实施法院仅以整个权改革时刻节点为由申辩撤废事由的存在，系对法定撤废条目的限缩证明，不予汲取。

据此，长沙中院终审裁定撤废望城区法院作出的拍卖成交裁定，并责令该院在裁定收效之日起十五日内向苏女士全额返还购房款596.27万元。对于苏女士概念的税费、贷款利息逝世及资金占用费等其他请求，中院奉告其可另行通过诉讼阶梯概念。

终审裁定收效已逾两月，房款仍无下跌

长沙中院终审裁定已于2026年6月24日收效，按照“15日内返还”的明确要求，望城区法院应在7月10日前退还购房款596.27万元。但苏女士称，范畴8月26日，她仍未收到任何款项，“法院说钱也曾分派给债权东谈主了”。

8月26日，记者就此事致电望城区法院，别称接线使命主谈主员暗意，念念要了解笃定，需干系庄重该案件的经办法官。同日，庄重具体经办实施反转使命的经办法官助理向苏女士暗意，望城区法院现在已将该案件转入实施法子，“案件并莫得圮绝实施，一直处于实施状态”。

针对房款返还问题，上述经办法官助理走漏，法院已向债权东谈主下达限期履行禀报书，给予该债权东谈主15天的自动履行期限。若期限届满仍未履行，法院将照章追加其为被实施东谈主，并采取强制划扣等步伐。

对于退款迁延的原因，债权东谈主向望城区法院证明称，因案涉贷款已核销，现在查无规划账户，需走里面回款经由，即先规复房屋在银行的典质状态，再行办理典质登记后，系统智商再行披发贷款用于返还房款。

从竞拍告成到终审胜诉，再到如今堕入“实施难”的僵局，苏女士为这套“精装”别墅已耗尽近两年时刻，阅历了四次法律法子。苏女士坦言：“首付款是我自筹的，另外500万是银行按揭，快两年了，我一直在还贷款，却远走高飞，维权老本还在握续加多。”

望城区法院称“购房款已分派给债权东谈主”，但长沙中院终审裁定明确要求该院于15日内全额退款，在案款也曾分派的情况下，望城区法院应若何履行退款义务？苏女士概念的税费、贷款利息逝世及资金占用费，长沙中院奉告“另行诉讼”，苏女士后续不错酌量哪些阶梯？

为此，记者磋商了北京市炜衡（广州）讼师事务所郑政昊讼师。

“本次撤废拍卖的中枢原因之一，恰是望城法院拍卖公告存在严重裂缝，未能尽到近况拜访和准确公告的法界说务。”郑政昊讼师指出，针对望城区法院“案款已分派给债权东谈主”的说法及退款迁延近况，长沙市中级东谈主民法院的终审裁定书已明确载明，返还购房款的主体是长沙市望城区东谈主民法院，而非被实施东谈主的债权东谈主。且收效裁定并未配置“先向债权东谈主实施反转、再退还买受东谈主”的前置条目，望城法院应当按照裁定要求，先行向苏女士履行返还款项义务，而不应将实施不成的风险转嫁给买受东谈主。

对于苏女士现在靠近的“房财两空”逆境，郑政昊讼师以为其可酌量三条法律馈送旅途：一是进取司东谈主民法院央求实施监督，请求提级实施、责令望城区法院限期实施或指示其他法院实施；二是向东谈主民梭巡院央求梭巡监督，对法院实施步履进行法律监督；三是央求国度抵偿，法则实践中存在因实施无理获赔的前例，《国度抵偿法》明确限定，返还财产时应支付银行同时入款利息，其近两年资金占用逝世或可参考此圭臬概念。

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